Инвестирование в коммерческую недвижимость России
Инвестиции в недвижимость традиционными способами
Инвестиции в недвижимость — это стандартная покупка недвижимости с передачей права собственности или приобретение доли (пая). Пай может быть приобретен как в открытом, так и в закрытом фонде.
Закрытый паевой фонд
Популярная схема инвестиций для средних и мелких инвесторов на рынке недвижимости — участие в закрытом паевом инвестиционном фонде. Под “закрытым” имеется ввиду, что фонд формируется единожды. То есть запланировали инвесторы купить «в складчину» недвижимость, собрали нужную сумму денег, и фонд уже сформировался, то есть «закрылся». Забрать деньги обратно можно лишь в определенное время. Пай-это доля конкретного объекта недвижимости. Инвесторы в договоре заранее обговаривают, когда средства можно забрать, например, когда активы уже принесли доход и были проданы.
Открытый паевой фонд
Этот фонд может формироваться на протяжении всей своей деятельности. Вкладывать и забирать денежные средства можно в любой момент времени.
Любой из этих фондов, не является юридическим лицом. Это форма долевого владения активами.
ЗПИФ не так давно участвуют в рамках краудфандинговых платформ. Т.е. под каждую конкретную сделку по объекту, формируется ЗПИФ, устанавливается стоимость пая, прогнозируется доходность проекта. Затем собираются пайщики.
Такая схема позволяет снизить стоимость «входного билета» для инвесторов в несколько раз в сравнении с классической покупкой коммерческой недвижимости.
ICO- современный способ инвестирования
ICO— это выпуск компанией своих токенов, предназначенных для оплаты услуг их деятельности или получения других бонусов. В отличие от привычного краудфандинга, владельцы токенов не получают доли в компании и не могут влиять на бизнес-процесс организации. Кроме этого, пока нет юридической базы для рассмотрения спорных ситуаций в суде. Купить токены может любой желающий из любой точки мира. Совершить такую покупку можно анонимно. Продать свои токены можно по рыночной цене на специальных биржах в любой момент времени.
ICO в недвижимости
Выход участников рынка недвижимости на ICO открывает широкие перспективы для обеих сторон сделки. Размещая токены на бирже криптовалют, компаньоны могут обговаривать выгодные им условия, устанавливать стоимость токена, ограничивать эмиссию, продавать объекты целиком или их доли, предоставлять арендный доход для владельцев токенов или нет. Подобные условия проекта должны быть описаниы в white paper.
Договора между собой участники сделки могут фиксировать в смарт-контрактах. Для рынка недвижимости они по сути могут исполнять роль банковских ячеек, которые сейчас используются для частных сделок. Смарт-контракт сам перечисляет токены тому, кому они должны поступить по условиям договора при выполнении/ невыполнении того или иного события. Информацию о наступлении события смарт-контракт может брать не только внутри системы, а еще и из внешних баз, например базы Росреестра. Таким образом умные контракты решают проблему доверия компаньону и избавления от посредника в сделках.
