Банкротство застройщика и как защититься

Банкротство застройщиков является актуальной для многих россиян, вложивших средства в покупку недостроенного жилья.

Обычно мы рассчитываем на Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», на параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков», плюс теплится надежда на правильном страховании застройщиков.

При банкротстве этот закон дает привилегию — право залога дольщиков на незавершённый строительством объект и земельный участок наравне с иными залоговыми кредиторами (например, банками).

Закон четко регулирует порядок действий при невозможности достройки — регистрация и реализация залога. Закон уравнивает приобретателей нежилых помещений, как правило, профессиональных инвесторов, с дольщиками, приобретающими жилье. При банкротстве застройщика профессиональные инвесторы нежилых помещений имеют право залога, диктуя свою волю всем остальным дольщикам независимо от очередности.

  • Законом не урегулирована достройка жилого дома в процедурах банкротства.
  • Недостаточно четко отработан механизм реализации требований участников строительства о передаче жилых помещений. Граждане-обладатели жилых помещений имеют одинаковые права с гражданами, участниками строительства, обладателями денежных требований. 
  • Дома высокой степени готовности имеют рыночную стоимость, значительно превышающую вложенные дольщиками средства.
  • В случае залога земельного участка и жилого дома не участникам строительства (банкам, иным юридическим лицам) дольщики остаются в минусе из за залогодержателя, имеющим в силу закона право получить 60% от вырученных от реализации сумм, предусмотренное статьей 201.14 Закона о банкротстве. Это же право в трансформированном виде реализуется и при передаче дома в ЖСК на достройку или при передаче квартир.
  • В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, арбитражный суд может признать право собственности без соблюдения условий о доплатах. Для этого лишь нужен передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, подписанный застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Получается, что дольщики могут быть лишены возможности получения квартир после ввода дома в эксплуатацию, поскольку после объявления должника банкротом и введения процедуры конкурсного производства, жилой дом может попасть в конкурсную массу, и реализован в порядке, установленным Законом о банкротстве.

Поэтому признание права собственности в незавершённых строительством жилых домах в судах используется как способ защиты прав перед банкротством застройщика.